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开发商逾期办证免除违约责任案

发布时间:2015-06-05   阅读:2686次

 (一审判决摘要)

             重庆市九龙坡区人民法院

                               民事判决书

                                                         (2011)九法民初字第2630号

    原告罗某,难,家住重庆市永川区。
    委托代理人舒某,男。代理权限为特别授权。
    被告重庆某实业公司,住所地为重庆永川区。
    法定代表人唐某,该公司总经理。
    委托代理人范伟,重庆中耀律师事务所律师。代理权限为一般代理。
    原告罗某诉被告重庆某实业有限公司商品房预售合同一案,本院受理后,依法由审判员邓均担任审判长,与人民陪审员李华英,高志新组成合议庭,于2011年5月11日适用普通程序公开开庭进行了审理。
    原告诉称,原告与被告于2008年3月29日签订《重庆商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告位于重庆市石新路钟表厂泰和锦苑14-5的房屋一套,房屋总价225342员,并约定被告应在商品房交付使用后60日内为原告办理《房地产权证》。合同签订后原告按照合同约定履行了支付房款的义务,被告于2008年8月18日交房,但迟迟未履行办证义务,原告于2009年12月18日才取得《房地产权证》,被告存在于其办证的违约行为。原告遂诉至法院,请求:1,判令被告支付原告预期办证违约金。该违约金为原告已付房款225342元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率从2008年10月18日计算至2009年12月18日止;2,本案诉讼费由被告承担。
    被告公司称,原告逾期取得房产证是既存事实,但逾期办证不是被告原因造成的,完全是高新区国土房屋管理分局的过错造成,故应驳回原告诉讼请求。理由如下:1.被交房后已经手续齐备,并积极展开办证工作,但因被告中所合法取得的土地证因国土房管局原因被行政判决撤销,导致被告客观上无法为原告办理产权证,被告只有等待行政机关履行生效判决后才能重新办理初始登记,不存在怠于办证的情形;2,双方签订的合同第十五条第四款约定,如因被告的责任,致使原告不能在规定的期限内取得房产证的,被告才承担违约责任。该约定是当事人的特别约定条款,排除合同法严格责任原则,1因此被告不应承担违约责任。3.即使被告要承担违约责任,原告部分诉讼请求也已经超过诉讼时效,超过两年的部分不应得到保护。违约金的计算应当以原告的起诉时间倒退二年作为其算点,以登记机关受理被告为原告提交办证资料的时间作为介质点。综上,请求驳回原告的诉讼请求。
    本院认为,被告已经于2008年9月10日向高新区土房分局递交了办理土地房屋初始登记的办证资料,同日高新区土房分局向被告出具了业务受理单(未签章),原告对于该业务受理单的真实性无异议,结合高新区土房分局于2009年12月11日已签章的业务受理单,与2008年9月10日的业务受理单对比其编号为同一编号200809080300119,提交要件名称的内容也基本吻合,证实2008年9月10日办理房屋初始登记应当由被告提交的资料齐全,已符合受理条件。被告于2008年8月18日向原告交房,至2008年9月10日申请初始登记,表明被告交房后60日内在履行办证义务。而自2009年12月2日114房地证2006字第019737号房地产权证被注销,重新办理,被告重新申请办理初始登记至2009年12月16日登记机关受理被告为原告办理权属证书提交相关资料的时间判断,扣除行政等级纠纷的涉诉,履行时间,被告实际为原告办理房屋权属证书的时间不足60日,充分说明被告在积极履行合同约定的义务。
    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。而导致原告的权属证书延迟取得,是由于原,被告双方在合同中约定的114房地证2006字第019737号房地产权证因涉及行政诉讼,后背终审判决予以撤销,高新区土房分局在履行生效行政判决书对该证进行注销并重新办理。被告的初始登记行为已客观上在60日内无法完成,属于不可归责于被告的原因导致。
    对于原告诉称被告在销售房屋时土地证已注销,新土地证尚未办理,未告知原告办证的风险,应承担违约责任的理由,与本院查明的事实不符,被告销售房屋所依据的房地产权证知道2009年12月2日才被注销,且被告也非行政登记纠纷判决书的申请执行人,原告以被告未告知其办证风险为由要求被告承担违约责任的理由本院不予采纳。被告辩解原告迟延取得房屋权属证书非被告的原因导致,不应承担违约责任的理由成立,本院予以支持。
    依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:
    驳回原告罗某的诉讼请求。

                                                             审  判  长     邓  均
                                                             人民审判员     李华英
                                                             人民审判员     高志新
                                                             二零一一年五月二十七日
                                                             书  记  员     林宝珍

 

 

 (二审判决摘要)

 

                         重庆市第五中级人民法院

                               民事判决书
                                                    (2011)渝五中法民终字第3630号
    上诉人罗某渝被上诉人重庆某实业公司商品房预售合同纠纷一案,不服重庆市九龙坡区人民法院(2011)九法民初字第2630号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案。
    一审宣判后,罗某不服,上诉称:1.被告作为行政判决书负有义务一方当事人的对方当事人,有权申请高新区土房履行行政判决,也有权依法申请人民法院强制执行。被告在距行政终审判决一年以后,才申请高新区国土分局办理土地注销登记,直接导致办证延迟。2.双方买卖合同第十五条约定了因被告公司原因造成产权办证延迟的违约责任,但华越公司是合同的制作人,该条款应按《合同法》第四十一条进行解释,且并不排除合同法一百二十一条关于当事人第三人原因造成违约应当承担责任的规定。一审法院认为被告公司不承担违约责任适用法律错误。请求撤销原判,依法予以改判。
    被告答辩称:行政终审判决重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局撤销登记,采取相应补救措施。主动权在国土房管局,被告公司并无过错;商品房买卖合同是房管局提供的,并非由被告公司制作,合同十五条的约定确定无歧义,且与最高人民法院的司法解释一致;合同法调整平等民事主体之间的法律关系,国土房管局是行政机关,华越公司不能因为行政机关的行政行为承担民事责任。请求维持原判。
    二审查明的事实与一审相同。
    本院认为:无论是双方当事人之间的合同约定还是司法解释的规定,均强调由于出卖人的原因,导致延迟办证的,出卖人承担违约责任,即强调出卖人承担逾期办证违约责任的过错原则。由于实行过错责任,无过错则无违约责任,从而排除了合同法第一百二十一条的适用。本案中,在重庆市国土资源和房屋管理局高薪技术产业开发区分局履行行政终审判决,撤销重复登记,采取相应补救措施以前,被告公司无法为原告罗某办理房地产权证,一审判决将此认定为不可归责于被告公司的事由是正确的,本院予以支持。至于被告公司是否应当主动申请行政机关履行行政判决,或者申请法院强制执行,并非被告公司的法定义务或者约定义务,同样不能归责于被告公司。对于上诉人的上诉请求,本院不予以支持。原判认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    本判决为终审判决。

                                                            审  判  长     叶  欢
                                                            代理审判员     徐晓瑮
                                                            代理审判员     陈  杨
                                                            二零一一年九月五日
                                                            书  记  员     岳  林

 


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